不動產贈與個人 vs 贈與公司：契稅、土增稅與未來房地合一稅的綜合稅務模型分析

阿偉（化名）是一位30歲的硬體工程師，每天在實驗室與晶片、電路板為伍，生活簡單規律。上個月，他接到父親的電話：「阿偉啊，老家的那間公寓，爸爸想先過戶給你，以後你結婚也有個底。」阿偉一聽，心裡暖暖的，但下一秒職業病上身——他開始默默思考：這間公寓未來如果要賣，到底要繳多少稅？而且，如果先過戶到自己名下，跟過戶到一間公司名下，會不會差很多？

這個問題，其實很多創業者、小企業主都會遇到。尤其當不動產不只是「住的地方」，而是未來可能用來「出租」、「轉售」甚至「作公司資產」時，選擇「贈與個人」或「贈與公司」就會產生完全不同的稅務後果。今天我們就用阿偉的故事，帶你一步一步拆解契稅、土地增值稅（土增稅）與未來房地合一稅的綜合模型。

情境設定：一間老公寓的未來

阿偉父親名下的這間公寓，位於新北市板橋區，屋齡約25年，土地持分約15坪，房屋評定現值約200萬元，土地公告現值約600萬元。父親取得時間是民國95年，當年公告現值約300萬元。阿偉自己已經有穩定收入，未來三年內可能會辭職創業，開一間小型硬體設計公司。

問題來了：父親要把這間公寓贈與給阿偉「個人」，還是贈與給阿偉即將設立的「公司」？

第一層：契稅與土增稅的立即影響

無論是贈與給個人還是公司，依《契稅條例》，只要不動產所有權移轉，就必須申報契稅。但注意：如果是「贈與」，契稅的稅率是6%，計算基礎是房屋評定現值，而非市價。所以阿偉父親這間公寓的契稅 = 200萬元 × 6% = 12萬元。這筆錢要由受贈人（阿偉或他的公司）繳納。

土增稅的部分，則要看「土地公告現值」與「前次移轉現值」的差額，乘以適用稅率。假設一般稅率為20%，則土增稅 = (600萬 – 300萬) × 20% = 60萬元。這筆錢原則上由贈與人（父親）繳納，但實務上常協議由受贈人負擔。

所以，僅僅是過戶這一步，現金流出就達到約72萬元（契稅+土增稅）。但這只是開始。

第二層：未來出售時的房地合一稅模型

如果阿偉把公寓登記在自己名下，未來出售時，將適用「個人房地合一稅」。持有期間若超過2年、未滿5年，稅率35%；若超過5年、未滿10年，稅率20%；超過10年，稅率15%。計算基礎是「售價 – 成本 – 相關費用 – 土地漲價總數額」。

但問題來了：贈與取得的「成本」怎麼算？依稅法規定，贈與取得的房屋，其「取得成本」為「房屋評定現值 + 土地公告現值」，也就是200萬 + 600萬 = 800萬元。假設未來阿偉以1000萬元出售（市價），且持有5年，則房地合一稅 = (1000萬 – 800萬 – 費用) × 20%。

聽起來稅金不高？但注意，這個「成本」遠低於市價，導致實際獲利空間被低估，進而產生較高的稅負。而且，如果阿偉用的是個人名義，未來若他自己創業、需要資金時，這間公寓的貸款或變現靈活度也有限。

第三層：贈與公司的稅務世界

如果父親將公寓贈與給阿偉即將設立的公司（例如「阿偉硬體設計有限公司」），情況就完全不同了。首先，公司受贈不動產，同樣要繳契稅12萬元，土增稅60萬元。但關鍵差異在於：

1. 未來出售時的稅務模型：公司出售不動產，不適用個人房地合一稅，而是回歸「營利事業所得稅」。獲利部分（售價 – 成本）併入公司年度盈餘，課徵營所稅率20%。若獲利100萬元，則繳20萬元營所稅。但別忘了，盈餘分配給股東時，還要再扣一層「股利所得稅」。所以整體稅負，可能比個人持有更高。

2. 但公司有特殊優勢：如果公司將這間公寓作為「固定資產」使用（例如作為辦公室或實驗室），則折舊費用可以逐年認列，降低每年營所稅。而且，公司名下的不動產，在融資或擔保時，更容易取得較高額度。對於阿偉這種即將創業的硬體工程師，一間公司名下的辦公或實驗空間，絕對比個人名下的公寓更有「事業感」。

3. 稅務規劃的關鍵：如果未來公司打算長期持有這間公寓（例如超過10年），且不打算短期出售，則公司持有可以有效攤提折舊，讓不動產成本慢慢回收。但若未來打算轉售，則需仔細計算「營所稅+股利稅」是否高於「個人房地合一稅」。

綜合模型：用數字說話

我們用阿偉的案例做一個簡單的比較表（假設持有5年後出售，售價1000萬元）：

• 贈與個人：契稅12萬 + 土增稅60萬 + 房地合一稅(1000-800)*20% = 40萬，總稅負約112萬元。
• 贈與公司：契稅12萬 + 土增稅60萬 + 營所稅(1000-800)*20% = 40萬 + 股利稅(40萬中分配給阿偉的部分)，假設稅率28%，則股利稅約11.2萬，總稅負約123.2萬元。

看起來贈與個人稍微有利？但別忘了，公司可以認列折舊、可以作為營業用途，而且未來若有虧損還能扣抵。更重要的是，阿偉如果透過123創辦網｜一站式專業創業管家設立公司，可以一併處理「公司登記」與「行政後勤」，讓他不僅省下時間，還能獲得專業的稅務建議，避免踩到法規紅線。

故事收尾：阿偉的決定

阿偉最後決定：先把公寓過戶到自己名下，因為短期內他需要這間公寓作為「個人擔保」來申請創業貸款。但他同時也委託123創辦網辦理公司設立，並預約了稅務顧問，規劃未來兩年內如果公司營運穩定，再將公寓重新過戶到公司名下，同時利用「買賣」取代「贈與」的方式，把成本墊高，降低未來稅負。

「原來不動產贈與不只是『送出去』這麼簡單，還要看『送給誰』、『未來怎麼用』。」阿偉在筆記本上寫下這句話，順便標註了下次要諮詢的123創辦網專線。

給你的最務實建議

無論你是像阿偉一樣的工程師，還是正在規劃創業的準老闆，不動產贈與的稅務模型絕對不是簡單的「二選一」。建議您：

1. 先釐清不動產的「未來用途」（自住、出租、營業、轉售）。
2. 計算「立即稅負」（契稅+土增稅）與「潛在稅負」（房地合一稅或營所稅）。
3. 考慮公司登記的便利性與專業後勤支援——這時候，123創辦網的虛擬辦公室或工商代辦服務，就能幫您把繁瑣的行政流程，變成一次順暢的創業啟動。

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※ 本文提及之稅務案例、數字及法規均為參考公開資訊及網路資料，僅供參考，實際稅負計算請依各年度最新稅法及主管機關解釋為準。不動產贈與涉及重大財產規劃，建議您務必諮詢專業執業會計師或地政士，以確保合法合規並符合自身財務目標。