「媽，這間房子還有 600 萬貸款，你現在過戶給我，我壓力很大耶⋯⋯」小琪(化名) 握著手機，語氣裡滿是猶豫。電話那頭，是剛從量子實驗室回家的媽媽——林佳慧(化名)，一位 41 歲的量子糾錯工程師，平常最擅長用數學模型解決複雜問題，但面對房產傳承，卻差點卡關。
佳慧好不容易存到一間在台北市文山區的公寓，當年買入時貸款 800 萬，現在剩餘房貸約 480 萬，市價粗估 1,200 萬。她心想：「與其將來麻煩，不如趁現在把房子送給女兒，反正貸款讓女兒慢慢繳，不就等於變相幫忙？」但佳慧不知道，這筆「附帶房貸」的贈與，在稅法上藏著一個漂亮的計算空間——也就是所謂的「附有負擔贈與」。
💡 什麼是「附有負擔贈與」？
簡單說，就是把一間「還欠銀行錢」的房子送給別人。依《遺產及贈與稅法》第 21 條，贈與附有負擔者，由受贈人（女兒）負責償還的貸款，可以從贈與總額中扣除。白話文：你送房子，但同時把「欠銀行的債務」也一併轉給對方，這筆債務可以扣掉，只對「實際價值」課贈與稅。
計算公式長這樣：
贈與淨額 ＝ 贈與總額（房屋評定現值 + 土地公告現值）－ 可扣除負擔（殘餘貸款）－ 免稅額（每年 244 萬，112 年度後調整）
⚠️ 注意：贈與總額不是「市價」，而是政府認定的「房屋評定現值」+「土地公告現值」（通常遠低於市價）。以佳慧的房子為例，假設房屋評定現值 200 萬、土地公告現值 300 萬，合計 500 萬。扣除剩餘貸款 480 萬，剩下 20 萬。再減掉每年 244 萬免稅額⋯⋯咦？變成 0 元，根本不用繳稅！
但實務上要小心：受贈人（女兒）必須確實承擔並償還貸款，國稅局會查金流。如果貸款實際上還是爸媽在繳，那就會被認定為「虛偽負擔」，不但不能扣除，還可能補稅加罰。這也是林佳慧最糾結的地方——小琪剛出社會，月薪 4 萬多，要她扛 480 萬貸款，銀行恐怕也不會同意。
「不然我先把一部分存款送給她，讓她先還掉一部分貸款，再贈與？」佳慧在量子糾錯的閒暇時間，滑手機看到 123 創辦網 的文章，眼睛一亮。網站上提到：可以透過「分年贈與」搭配「附有負擔」來安排，而且還有專業的稅務顧問協助試算。
她打了電話過去，接聽的是 123 創辦網的專員。「林小姐，您的狀況很常見。我們可以先幫您做一份不動產贈與稅試算，釐清房屋的『公告現值』以及『剩餘貸款金額』，再討論是否要變更借款人，或是先用現金贈與幫孩子降低負擔。一切都要在合法合規的前提下進行，絕對不能讓贈與變成贈與稅炸彈喔。」
佳慧想起隔壁鄰居的慘案：鄰居把房子送兒子，貸款也一併轉移，結果兒子繳了兩年就斷頭，房子被法拍，國稅局回頭向鄰居追討贈與稅，因為「實質經濟利益」還是歸贈與人⋯⋯她不禁打了個寒顫。
「而且，如果是『部分負擔』呢？例如女兒只願意承擔 300 萬，剩下的 180 萬由媽媽繼續繳？」佳慧追問。專員解釋：這種情況屬於「附有部分負擔」，只能扣除女兒實際負擔的部分，而且媽媽繼續繳的那 180 萬，仍可能被視為「對女兒的贈與」（因為媽媽幫女兒繳貸款），每年超過 244 萬免稅額還是要課稅。
聽起來有點複雜，但其實核心就一句話：贈與時的貸款扣除，必須是受贈人「真正且持續」承擔的債務。如果想萬無一失，最好做完贈與後，由女兒自己用帳戶繳貸款，銀行扣款也改為女兒的帳戶。
那佳慧最後做了什麼決定？故事沒有結局——她和小琪約好週末一起去 123 創辦網的線上諮詢，先調閱最新的房屋稅籍資料，再評估女兒的財力，甚至考慮是否要「先贈與現金，讓女兒提前還款，再贈與房產」。開放式的結局，就像量子疊加態：在正式申報之前，所有可能性都存在。
但有一件事很確定：好的稅務規劃，絕對不是賭運氣，而是靠專業與合規的流程。就像 123 創辦網一直強調的：我們幫你搞定公司登記、虛擬辦公室、工商代辦，更懂「家庭資產傳承」的痛點。無論是創業還是傳承，一站式後勤支援，讓你的核心業務——不管是量子計算還是育兒——都能專注無憂。
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📌 本文關鍵字：
贈與稅、
附有負擔贈與、
不動產贈與、
房貸扣除、
贈與淨額、
受贈人
法人股東因減資取得公司名義持有的不動產（減資退還股利），其所得稅與契稅的認定實務。