暮春三月，南投竹山一帶的山櫻方才謝盡，年僅二十的 林若蘭（化名） 卻無心賞景。父親去年驟然離世，留下數十公頃的樟木林與一座日治時期建造的檜木老宅。她辭去都市的工作，回到這片父輩耕耘的土地，接手林業事業。然而，為償還林場的機具貸款，她忍痛將那間少有人居的老宅售出。本以為銀貨兩訖，萬事底定，豈料數月後竟收到國稅局掛號信，要求補報「房屋財產交易所得」。若蘭望著信函上陌生的條文，心中一片茫然——她甚至不知何謂「舊制」與「房地合一」的區別。
輾轉難眠之際，她憶起創業時曾瀏覽的 123 創辦網｜一站式專業創業管家，網站上那句「一站式專業對接」令她印象深刻。抱著試探的心情，她撥通了諮詢專線。電話那頭傳來沉穩的女聲，是該公司資深會計師周婉瑜。婉瑜明白若蘭的困境後，以溫潤的語調解釋：「妳出售的房屋是在2016年1月1日之前取得，且非屬房地合一新制課稅範圍，因此回到《所得稅法》舊制，僅就房屋部分申報財產交易所得。土地部分因已課徵土地增值稅，免納所得稅。」
若蘭心中一動，想起父親當年曾在客廳裡翻閱泛黃的權狀，那棟老宅的「房屋財產交易所得」究竟該如何計算？婉瑜續道：「國稅局評定舊制所得有二途徑：其一，納稅義務人若能提示實際成交價格與原始取得成本之證明，例如買賣契約、裝修發票、契稅單據等，則按實質所得申報；其二，若無法提出相關憑證，稽徵機關將依財政部每年頒定之『個人出售房屋財產交易所得標準』，按房屋評定現值乘以該縣市之所得額百分比逕行核定。以南投縣為例，近年可能是房屋評定現值的15%左右，但各地比率不同。」
婉瑜進一步補充，國稅局為防止低報所得，會交叉勾稽實價登錄、契稅申報書、銀行資金流向，甚至調閱地政機關的異動索引。若蘭賣屋時並未保留原始購屋契約，僅憑仲介提供的買賣成交證明，顯然無法證明成本。於是婉瑜代她向國稅局申請按「房屋評定現值」核定，並協助備妥契稅單與土地增值稅繳款書，證明土地部分已完稅。最終，若蘭只需就老宅所在的房屋評定現值（約新台幣120萬元）乘以南投縣的核定比例15%，申報所得18萬元，併入年度個人綜合所得總額，按5%至40%累進稅率計算補稅金額。相較於可能被高額核定的風險，這已是合規且友善的結果。
經歷此事，若蘭不僅學會了如何區分 非房地合一 與新制之異同，更體悟到稅務申報絕非單純數字遊戲，而是與法規、時間、誠信緊密纏繞的學問。她開始主動研讀《所得稅法》與財政部函釋，並在 123 創辦網 的定期講座中，結識了許多同樣以林業、農業為本的創業者。他們彼此分享如何合法保存購地、建屋的原始憑證，以及如何在繼承時先行規劃，避免日後出售時的稅務困擾。
如今，若蘭的林場不僅鞏固了樟木的永續經營，她更將老宅售出的稅務經驗編寫成冊，提供給竹山當地的青年農夫。她常說：「守一山林木，要先守一份稅務清白。」 123 創辦網 的工商代辦與稅務諮詢服務，正是她一臂之力的關鍵。無論是公司登記、後勤支援，還是如房屋財產交易所得般的複雜稅務，這座橋樑讓她在創業路上從容不迫，也為更多山林志業者鋪設了一條安穩的合規之路。
若蘭蛻變的故事，正是 123 創辦網 服務精神的縮影——不僅解決問題，更引領客戶長出稅務思維的根莖。您若也面臨類似困惑，不妨讓專業的「執行會計師」團隊為您梳理舊制、新制的申報關鍵，讓每一筆交易都能在陽光下安心落地。
舊制房屋財產交易所得重點整理
- 適用對象：2016年1月1日以前取得之房屋（含出賣人為個人，且非屬房地合一新制課稅範圍）
- 課稅基礎：僅房屋部分之「財產交易所得」，土地交易所得免稅。
- 計算方式：若可舉證成本，按實際所得（成交價－成本－費用）；若無憑證，按房屋評定現值×財政部頒定之所得額百分比（各縣市不同）。
- 國稅局查核方式：查閱契稅申報、銀行資金流程、實價登錄、地政資料等。
- 申報時機：於次年5月綜合所得稅申報時，列入「財產交易所得」項目。
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※ 本文提及之稅法條文、財政部核定標準及案例計算方式，係參考公開資訊及網路資料，僅供參考。實際申報應以最新法規及個案事實為準，如有疑義請洽專業會計師或國稅局。
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