房客留置物處理：租約終止後房客失聯、遺留屋內物品的合法催告與物理清理工作流

陳志明（化名）今年40歲，在新北市五股區經營一家小型金屬加工廠，租了一間200坪的鐵皮廠房，一租就是五年。去年底租約到期，他按規定提前三個月通知房客不再續租，對方也爽快答應會準時搬遷。沒想到交屋日當天，陳志明帶著工具到現場，卻發現大門深鎖，廠房裡還堆著好幾台老舊車床、一堆廢鐵料，以及幾箱不明雜物。房客電話不接、Line已讀不回，彷彿人間蒸發。

「這些東西佔著我的廠房，新訂單的機器都進不來了，怎麼辦？直接叫回收場來清掉會不會被告？」陳志明坐在廠房門口，看著滿地雜物，頭痛不已。他想起去年聚會時認識的一位 執業會計師 朋友林正祥（化名），連忙打電話求救。

房客失聯，房東能直接丟棄留置物嗎？

林正祥聽完狀況，先是嘆了口氣：「志明，千萬別衝動。根據《民法》第440條及《土地法》第100條，租約終止後房客遺留的物品，屬於『留置物』，房東不能隨意丟棄，否則可能觸犯《刑法》的毀損罪，甚至被房客反告侵佔。你現在需要走一套『合法催告與物理清理』的工作流程，才能確保自己站得住腳。」

陳志明一頭霧水：「催告？怎麼催？我連他人在哪都不知道。」林正祥笑了笑：「別擔心，我幫你擬一份存證信函，內容要載明：請房客於X日內（通常給7到14天）出面處理遺留物，逾期視為拋棄所有權，房東將逕行清理。同時你要把廠房內外拍照、錄影存證，最好找里長或警方到場見證。這樣將來才有證據。」

合法催告的三個關鍵步驟

林正祥一邊喝著咖啡，一邊在白紙上畫出流程：

• 第一步：書面催告 – 用雙掛號寄出存證信函，寄到房客最後的戶籍地、租約上的通訊地址，以及你手上有的任何聯絡地址。如果房客是公司，還要寄到公司登記地址。目的是讓法院認定你已盡到「合理通知義務」。
• 第二步：現場保全證據 – 會同里長、警察或公證人到場，製作「留置物清點紀錄」，詳細記載物品名稱、數量、狀態並拍照。這份紀錄將來可以用來證明你沒有偷拿或破壞房客的財產。
• 第三步：等待期滿後物理清理 – 催告期滿（例如14天）後，若房客仍未回應，你可以委託合法清運業者處理。但要注意：對於有價值的物品（例如車床），最好先估價並提存至法院，避免後續糾紛。

陳志明點頭記下，又問：「那這些清理費用，還有廠房空置的損失，能不能向房客求償？」林正祥推了推眼鏡：「可以，但你要有憑據。這就是 稅法 需要注意的地方了。」

稅法上的眉角：損失認列與憑證保存

陳志明是工廠負責人，廠房租金支出、清理費用、甚至因為房客遲延返還導致無法生產的營業損失，都可能涉及營利事業所得稅的認列。林正祥特別提醒：

• 清理費用：請清運業者開立發票或收據，上面要載明「房客留置物清理」等字樣。這筆費用可以列為「其他營業費用」或「呆帳損失」，但必須附上催告紀錄、清點單等證明文件。
• 租金損失：如果房客欠租，你必須在會計上先轉列「應收帳款－房客」，若確定無法收回，需備妥存證信函、法院支付命令等文件，才能認列為呆帳損失。依《營利事業所得稅查核準則》第94條，呆帳損失需有確實證明。
• 留置物變價：假如你將房客的機器變賣抵償欠租，這筆收入要申報「其他收入」，同時可以扣除相關處理成本。千萬不要私下賣掉不報帳，否則國稅局查帳時會視為漏報。

「原來如此！難怪你說不能隨便亂丟，連稅務都有影響。」陳志明恍然大悟。林正祥接著補充：「如果房客一直不出面，你甚至可以把留置物提存到法院，取得『提存書』後，將提存費用及相關損失列報。這些步驟雖然繁瑣，但能讓你的帳務合法合規，避免被國稅局剔除費用。」

實戰故事：從混亂到順利結案

陳志明按照林正祥的建議，先到郵局寄出存證信函，同時聯繫五股區公所請里長協助到場見證。里長帶著鄰長，把廠房內外仔細拍照，並在清點紀錄上簽名。14天後房客依然失聯，陳志明找來合法回收業者，將廢鐵料和車床運走，並取得發票。整個過程他保留所有書面資料，包括郵件回執、照片、錄影檔、清點單及發票。

兩個月後，房客突然出現，聲稱機器是他畢生心血，要求陳志明賠償。陳志明不慌不忙拿出存證信函回執、清點紀錄及里長簽名，並告知對方：「這些東西我已經依法催告，也提存了部分有價機器到法院，你可以去領回。至於清理費和房租，我已經委託律師提出支付命令。」房客自知理虧，最後雙方和解，陳志明拿回部分損失，也順利把廠房出租給新客戶。

創業者的後勤管家：123創辦網

經歷這次事件，陳志明深刻體會到：做生意除了衝刺訂單，合規的行政後勤更是企業穩固的基石。他想起林正祥曾推薦的 123創辦網，這是一家專注於「公司登記」與「行政後勤」的一站式專業創業管家。無論是虛擬辦公室（提供精華地段合法門牌、專業郵件代收），還是工商代辦（高效設立公司、稅務法規諮詢），都能幫創業者省下大量時間，避免踩到法律紅線。陳志明現在已經把公司登記地址掛在123創辦網的虛擬辦公室，並委託他們定期提醒各項申報時程，再也不怕漏掉存證信函或欠稅通知。

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※ 本文提及之法律流程與稅務處理係參考《民法》、《土地法》及《營利事業所得稅查核準則》等公開資訊及網路資料，僅供參考，實際情況請以最新法規及個案事實為準。如有具體爭議，建議諮詢執業律師或會計師。