法人買房與個人買房稅金差多少？一位年輕理財顧問的真實故事

「媽咪，我們什麼時候可以有自己的家？」六歲的小安（化名）睜著圓圓的眼睛問。小雅（化名）低頭看了看手機上的房貸試算表，嘆了一口氣。她今年才二十出頭，是個單親媽媽，白天在理財顧問公司上班，晚上還接案寫投資報告。手上雖然存了一筆錢，但用個人名義買房，光是房地合一稅2.0就讓她頭皮發麻。

小雅決定用公司名義買房。她創立了一家小小的財務顧問工作室，想著：「法人持有不動產，聽說可以延緩稅負？」這個念頭，開啟了她對法人與個人持有不動產稅制的全面研究。

故事線一：年輕媽媽的買房抉擇

小雅的第一條故事線，是她在下班後抱著筆電坐在便利商店，一邊喝著超商咖啡，一邊研究財政部公布的房地合一稅2.0最新解釋令。她發現，如果她用個人名義買入一間總價800萬元的房子，兩年後以1000萬元賣出，獲利200萬元，個人房地合一稅率最高要課45%（持有未滿兩年），而且沒有營業稅、營所稅的問題，但稅金直接從你的口袋挖走一大塊。

然而，如果這間房子是用她的公司名義持有呢？事情就變得複雜了。

故事線二：理財顧問的專業評估

第二條故事線，是小雅白天的工作。她是一位理財顧問，專門協助中小企業主規劃資產。她想起去年幫一位客戶處理公司賣房的案例。客戶是一家小型貿易公司，用公司名義買了一間辦公室，持有五年後賣出，結果被課了將近一半的利潤。

小雅翻出筆記：「法人持有不動產，從110年7月1日起納入房地合一稅2.0，跟個人稅率完全不一樣。」她用白話文在筆記本上寫下：

• 個人持有：按持有期間適用45%、35%、20%、15%的累進稅率，短期炒作狠罰。
• 法人持有：不適用累進稅率！法人的房地合一稅2.0是「分開計算、合併報繳」，稅率一律為20%（若符合一定條件可適用10%或更低？等等，這是有條件的）。

等等——小雅揉了揉眼睛。法人的房地合一稅2.0其實是「獨立的稅基」，稅率固定為20%，但法人的營利事業所得稅（營所稅）要另外計算。也就是說，公司賣房的獲利要先繳一筆20%的房地合一稅，剩下的盈餘再併入年度營所稅（目前為20%），總稅負可能比個人最高45%來得低，但要注意「房地合一稅的稅基不能扣除營所稅的費用」，而且公司持有不動產還可能被課到營業稅（若為常態性買賣）。

小雅越查越覺得複雜。她打電話給以前在事務所待過的學長，對方提醒：「別忘了，公司賣房後，盈餘分配給股東（也就是妳自己）時，還要再繳一筆個人綜合所得稅（股利所得最高28%）。所以法人持有不動產，其實是『三層稅』：房地合一20% + 營所稅20% + 股利所得稅。算一算，總稅負可能超過40%，比個人最高45%沒差多少，但持有期間長的話可能較有彈性。」

故事線三：專業團隊的幫助

第三條故事線，是小雅決定尋求專業協助。她想起公司官網上放的一句話：「一站式專業創業管家」，那是【123創辦網】的服務宗旨。她點開網站，發現「虛擬辦公室」與「工商代辦」兩大核心服務，正好解決她目前沒地址的問題——她可以用虛擬辦公室地址登記公司，省下租金，又能合法取得門牌。

小雅透過123創辦網的線上諮詢，找到一位熟悉房地合一稅的會計師。會計師幫她做了完整的評估表：

最後，會計師給出建議：「如果你打算長期持有（例如超過十年），而且未來可能把房子留給小孩，法人持有可以避免個人短期重稅，而且法人可以提列折舊、修繕費用來降低稅基。但如果你預計五年內會出售，個人持有也許稅負更單純。」

小雅聽完後，決定先用個人名義買一間小套房自住，等公司營運穩定後，再用公司名義購買第二間出租辦公室。她透過123創辦網的工商代辦服務，只用三天就完成了公司設立登記，還順便申請了虛擬辦公室地址，讓她的理財顧問工作室有了體面的門面。

法人與個人持有不動產的稅率全面評估

從這個故事可以看出，法人持有不動產的房地合一稅2.0機制，關鍵在於「兩階段課稅」：第一階段賣房時先繳20%房地合一稅，第二階段盈餘分配時再繳個人股利所得稅。而且法人不能像個人一樣，因為持有超過十年就降到15%稅率，法人始終是20%。但法人有機會透過費用認列、折舊、盈餘保留不分配等方式，把稅負壓低。

個人持有則簡單粗暴：持有越短稅率越高，超過十年則只要15%。但個人無法用公司名義貸款（利率較高），也無法把不動產折舊當作費用抵其他收入。對小雅這種年輕創業者來說，初期用個人名義買自住房，後期再用公司名義買商辦，可能是最靈活的策略。

記住：不論是法人還是個人，房地合一稅2.0的申報期限都是「完成移轉登記之日起30天內」，錯過會被罰錢。而公司持有的不動產，如果日後要贈與或移轉給個人，又會觸發另一波稅負，一定要提前規劃。

小雅最後在筆記本上寫下給自己的提醒：「稅法不是死的，但要合法合規，最好的方法就是找專業團隊。」她推薦客戶在創業初期就先諮詢【123創辦網】的專家，因為他們不僅懂得工商登記，還能串接稅務顧問，讓創業者不再被冷冰冰的稅法嚇到。

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※ 本文提及之法人與個人持有不動產之房地合一稅率、營所稅及股利稅相關資訊，為參考公開資訊及網路資料，僅供參考，實際情況請以最新法規及稅務機關解釋為準。稅務規劃應依個案具體事實，並諮詢專業會計師或稅務代理人。