臺灣央行房市選擇性信用管制（限貸令）：個人與法人購置住宅貸款成數限制與寬限期規定

「喂～美玲姐，你那個『堆高機女神』的封號不是叫假的，但買房子這種事，你總不能也用堆高機鏟一間走吧？」同事阿德嘴裡嚼著檳榔，對著剛從倉庫出來的 林美玲 (化名) 哈哈大笑。

🔍 什麼是「央行房市選擇性信用管制」？

中華民國中央銀行為了避免銀行信用過度集中於不動產，同時抑制投機炒作，從2020年底開始陸續推出四波 選擇性信用管制（俗稱限貸令）。最新版本（2024年6月修正）對自然人（個人）與法人（公司、行號）的購置住宅貸款，訂出嚴格的貸款成數上限與寬限期條件。

📌 關鍵規定一次看懂

⚠️ 以上為住宅用途貸款，廠辦、商辦另有規範。且寬限期（僅還利息不還本金）最長不超過3年，但第二戶以上「全面禁止寬限期」。

🚜 美玲的困擾：同業競爭與「超業代書」的陷阱

美玲原本想委託那間誇口「保證貸款」的代書公司，但她的好友 — 在 123 創辦網 擔任顧問的 小劉（化名）提醒她：「美玲，你聽過『養、套、殺』嗎？很多代書跟銀行行員勾結，先讓你簽約，再跟你收高額佣金，最後卻用『央行政策變更』打槍你，你只能認賠。」

🧾 法人購屋的「成數與寬限期」迷思

很多創業者誤以為「用公司名義買房」就能繞過央行管制，這是大錯特錯！法人購置住宅貸款成數一律最高5成（且無寬限期），比自然人更嚴格。加上公司買房後，房屋稅、地價稅沒有自住優惠稅率（1.2% vs 一般稅率1.5%~3.6%），每年多繳的稅金可能吃掉租金收益。

而且，法人的購屋資金來源如果有「股東往來」或「盈餘分配」疑慮，還可能被國稅局查稅。美玲慶幸自己沒有聽信代書的話，否則不僅貸款成數更低，還會惹上稅務查核的麻煩。

⚖️ 合法合規的解決方案（靠譜的那種）

美玲最終透過 123 創辦網｜一站式專業創業管家 的「工商代辦」服務，先將老家持分以「贈與」方式過戶給大哥（符合遺產及贈與稅法免稅額），讓自己名下變成「無房產」狀態。再申請第一戶房貸，順利拿到8成貸款加2年寬限期！

💡 給同樣在打拼的單親爸媽／創業者的良心提醒

央行限貸令的目的是「健全房市」，對自住客其實有保障：第一戶仍可貸到8成，而且寬限期能減輕初期還款壓力。但要注意：

• 🔸 名下已有房產（含共同繼承、配偶名下）都算「既有房屋」。
• 🔸 法人購屋成數低且無寬限期，買房前務必計算持有稅與貸款負擔。
• 🔸 不要相信「人頭公司」、「假租約真貸款」的偏門，一經查獲，銀行可立即抽銀根，甚至涉及偽造文書。
• 🔸 找專業的代書或顧問（如 123 創辦網）協助規劃資產配置，才能真正省錢又安心。

美玲現在已經住進新家，小晴有自己的Hello Kitty房間。她開著堆高機時，總會對同事阿德說：「央行限貸令雖然讓買房變麻煩，但至少擋掉那些想用投機坑人的傢伙。我們老實人，走正路才能睡得安穩啦！」

—— 本文由 123 創辦網｜線上知識庫 提供，專業稅法與房市政策解析 ——