「喂，小美(化名)嗎？我是李代書，妳上個月賣的那間公寓，買方林先生剛剛打來問，說今年的房屋稅跟地價稅他要怎麼跟你分？他說他不想多付，也不想少付，問我能不能算出一個公平的數字。」電話那頭傳來代書略帶無奈的聲音，讓正在幫客人洗頭的小美手一抖，泡沫差點滴到客人臉上。
小美今年剛滿30歲，在台北東區一間個人工作室當洗頭師，每天彎著腰站8小時，賺的都是「頭路錢」。去年因為家裡急需用錢，她忍痛把爸媽留給她的一間20年老公寓賣掉，沒想到交屋後的稅務問題比想像中還複雜。「代書大哥，我以為房子過戶後就跟我沒關係了，怎麼還要分稅金啊？」小美一邊用毛巾擦乾客人的頭髮，一邊壓低聲音問。
電話那頭的李代書笑了：「小美，妳這問題問得好，其實很多第一次賣房子的人都會搞混。台灣的地價稅和房屋稅，課稅期間跟『所有權移轉基準日』是兩回事，買賣雙方誰該繳多少，可不是看過戶日期那麼簡單。」
小美聽得霧煞煞，李代書只好耐心解釋：
「先說房屋稅。房屋稅的課稅期間是從每年7月1日到隔年6月30日，而納稅義務人是以『當年2月最後一天』（通常是2月28日）為基準。也就是說，如果2月28日那天房屋所有權人是誰，那整年度的房屋稅原則上就由那個人繳納。但如果你是在3月以後才過戶給買方，理論上買方從交屋後才開始使用，卻要承擔全年房屋稅？不合理嘛！所以實務上，買賣雙方會用『持有月份比例』來分攤。例如你是在去年9月交屋，那房屋稅已經從去年7月算到今年6月，就按7個月（7~9月）歸你負擔，剩下10個月（隔年？等一下，要算清楚。」李代書自己都講到卡住，趕緊翻了一下筆記。
「啊，我重新講。假設你是在今年3月1日交屋，房屋稅課稅期間是去年7月到今年6月，那前8個月（去年7月到今年2月）是你的部分，後4個月（今年3月到6月）是買方的部分。但因為今年房屋稅是今年5月開徵，繳款書會寄給2月28日時的屋主（就是你），但你已經賣了，所以你們要在簽約時約定好，由你先墊付，買方再把屬於他的4個月稅金退給你。如果沒約定，就變成你繳全年，買方賺到，那就吃虧了。」
小美倒抽一口氣：「所以我如果沒跟買方講好，我就要白白幫他付4個月的房屋稅？那我的洗頭錢不就飛了！」
「對啊，所以要簽買賣契約時寫清楚。再來講地價稅，更要注意。地價稅的課稅期間是當年1月1日到12月31日，而納稅義務基準日是在『8月31日』。意思是只要8月31日那一天，土地登記簿上的所有權人是誰，那個人就要繳全年的地價稅。如果你是在8月31日之前過戶，那買方就是全年納稅人，但實際上他只住下半年，所以你們要按持有月份比例去分。如果你是在9月1日以後才過戶，那你就是全年納稅人，但房子已經給買方用了，你反而要多繳上半年的稅。」
小美越聽越糊塗：「那我到底是3月交屋，那地價稅怎麼辦？」
李代書耐心說：「你3月過戶，8月31日那天所有權人已經變成林先生，所以地價稅繳款書會直接寄給他，他要繳全年。但實際上你從1月到3月住了3個月，這3個月的稅應該由你負擔。所以一般做法是，在交屋結算時，由買方預估今年的地價稅，然後按比例從尾款裡扣掉你該付的部分，或者你直接貼現金給他。就好像你請他先墊付一樣。」
「那如果我不認帳呢？反正繳款書不會寄給我啊。」小美開玩笑地說。
「不行喔，如果沒寫在契約裡，買方是可以打官司跟你討的。而且民法規定，買賣標的物所產生的稅捐，原則上依移轉前後由雙方按比例負擔。雖然地價稅8月31日的基準日很硬，但法院通常會支持雙方依持有期間分算。不過，前提是契約要有約定，或者至少你們有明確的分算共識。很多糾紛就是因為沒寫清楚，最後對簿公堂。」
小美當天晚上翻出當初簽的買賣契約，發現裡面只有簡單寫一句「稅費依政府規定各自負擔」，根本沒寫怎麼分。她緊張地打給買方林先生，還好林先生是個老實人，同意按照實際持有月份比例分。兩人約在代書那邊簽了一份「稅費分算協議書」，小美付了房屋稅4個月的部分和地價稅3個月的部分，總共大約1萬2千元。雖然心痛，但總算不用當冤大頭。
故事到這裡，本來應該圓滿結束。但就在小美把錢匯出去的那天晚上，她滑手機看到一則新聞：「某買賣雙方因未約定稅費分算，賣方拒絕負擔地價稅，買方怒告上法院，最後賣方被判敗訴，還得多付利息。」小美忍不住打了個冷顫。
她隨手把那則新聞轉發給林先生，附上一句：「還好我們有講好。」林先生卻回了一個笑臉，說：「其實我本來想說，如果你不認帳，我就要按8月31日基準日去跟國稅局申請退稅，再回頭跟你討，這樣你反而要繳更多。」小美看了愣住——原來稅法還有這種操作？她想起李代書曾說過，地價稅雖然8月31日納稅人很明確，但買賣雙方依然可以透過協議調整，甚至如果賣方堅持不付，買方可以用「不當得利」來請求返還。而房屋稅也有類似的爭議空間。
小美鬆了一口氣，同時也暗暗決定，以後不管是買房還是賣房，一定要先諮詢專業人士，把每條稅務細節都白紙黑字寫清楚。她甚至開始思考，要是以後有創業開工作室的打算，是不是也該找一間像123 創辦網｜一站式專業創業管家這樣的公司來幫忙處理後勤和登記？畢竟連賣個房子稅務都能搞得這麼複雜，開公司肯定更頭大。
如果你也像小美一樣，對買賣房屋的稅務負擔霧裡看花，記住一個簡單原則：在簽約前，跟代書或專業會計師確認好「房屋稅按持有月份比例（從7月1日到隔年6月30日）、地價稅按持有月份比例（從1月1日到12月31日）」，並寫在契約的「稅費負擔」條款中。千萬不要只用口頭約定，否則一旦有爭議，損失的可能不只是幾萬塊，還有一堆訴訟時間。
而如果你正要創業，需要公司登記、虛擬辦公室、或工商代辦服務，別讓繁瑣的行政流程拖累你的核心業務。123 創辦網就像你的專屬後勤管家，從地址登記到稅務諮詢，一條龍幫你搞定，讓你專心賺錢，不用擔心踩到稅務地雷。
小美現在每次幫客人洗頭時，都會順便分享這個故事。客人聽完總會問：「所以到底誰該繳？」她總會笑著說：「放心，只要事前講好，誰都不用吃虧。但如果沒講好，嘿嘿……」她賣了個關子，留下一個開放式的結局——因為每個買賣案例的條件不同，稅務分算沒有標準答案，最好的方法就是找專業人士，白紙黑字寫清楚。
#稅務小提醒：買賣房屋的稅務負擔，最好在簽約前就確認清楚，避免日後爭議。
###關鍵字: 地價稅、房屋稅、買賣房屋、稅務負擔、比例分算、買賣契約、代書
※ 本文提及之稅法規定及實務案例為參考公開資訊及網路資料，僅供參考，實際情況請以最新法規及法院判決為準。買賣雙方若有稅務分算需求，建議尋求專業會計師或地政士協助，並於買賣契約中明確約定，以保障自身權益。
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