午後的銀行櫃檯前，人潮逐漸散去，志明（化名）終於有機會喝口已經涼透的咖啡。今年剛滿50歲的他，去年才迎接第二個孩子的誕生，成為名副其實的「新手爸爸」。手上這杯咖啡，就像他此刻的心情——有點苦，卻又帶著一絲回甘。為了給妻小一個更安穩的窩，志明幾個月前賣掉了一間繼承而來的老公寓，原本以為能小賺一筆，沒想到稅單上的數字讓他倒吸一口涼氣。「房地合一稅」四個大字像一記重錘，敲醒了他對售屋所得的所有美好想像。
「明明花了十幾萬換新窗、重拉水電，仲介也抽了一筆，代書費更是跑不掉……這些難道都不能扣嗎？」志明翻著手中那疊厚厚發票，眉頭深鎖。這個疑惑，恐怕也是許多納稅人心中共同的痛。事實上，在房地合一稅制度下，並非所有支出都能當作「取得成本」或「改良費用」來合法減除；弄錯了，輕則多繳稅，重則面臨補稅罰鍰。今天，我們就從志明的實例出發，為你仔細解析：哪些裝潢發票、仲介費、代書費可以光明正大地從課稅所得中減去，而哪些又是稅務機關眼中的「不認列項目」。
取得成本：從買進到賣出的每一筆合法憑證
首先，所謂「取得成本」指的是你為了「取得」該不動產所支付的一切必要且合理的對價。就志明這間繼承而來的房子而言，取得成本原則上是以「繼承時」的房屋評定現值與土地公告現值計算（但要注意，若是贈與或買賣取得，計算方式不同）。關鍵在於：仲介費與代書費，是否能計入取得成本？答案是：視其發生的時點與性質而定。
- 買入時支付的仲介費、代書費：可列為「取得成本」的一部分。例如，志明當年若是以買賣方式取得房子，那麼買入時付給仲介的服務費、代書辦理過戶的規費與酬金，只要能取得合法統一發票或收據，且屬於「為取得房屋所必要之支出」，就可併入取得成本。但志明是繼承取得，這類費用通常不適用，因為繼承時並無「買賣仲介」。
- 賣出時支付的仲介費、代書費：這部分屬於「交易費用」，可以從「售價」中扣除，而非「取得成本」。實務上，出售房地時所支付的仲介佣金（以不超過成交價5%為合理上限）、代書辦理產權移轉的費用、以及土地增值稅申報規費等，均可列為「可減除之費用」。志明賣房時付給仲介的18萬元，以及代書費3萬元，只要附上抬頭正確、蓋有統一編章的統一發票或收據，就能合法減除。
改良費用：哪些裝潢發票才能「加分」？
志明為了讓老屋賣相更好，花了15萬元更換全室水電管線、8萬元裝設氣密窗、還有6萬元重新粉刷牆面。他直覺認為這些「裝潢發票」應該可以扣抵，但稅法的判斷標準遠比想像中嚴謹。
根據《所得稅法》及相關解釋令，所謂「改良費用」（又稱「增置、改良或修繕費」）必須符合以下三項條件：
- 提升價值：該支出能延長房屋耐用年限、增加房屋使用效能或客觀上提升房屋之市場價值（例如：換管線、換窗、加裝太陽能設備）。
- 非屬「一般維護」：單純的壁癌修補、油漆粉刷（若屬正常房屋折舊範圍內之日常維護），通常不被認定為改良費用，而是視為「修繕費」，在房地合一稅中無法單獨扣除（但若修繕與出售時間緊密相連，仍可爭取列為「為出售而支出之費用」）。
- 合法憑證：必須是建材行、工程行或裝潢公司開立之統一發票或免用統一發票收據（需蓋有店章及負責人私章），且品名應註明「房屋修繕工程」、「水電管路更新」等具體項目，而非抽象如「裝潢費」。
志明的15萬元水電更新、8萬元氣密窗，均符合「提升價值」條件，可列為改良費用；至於6萬元粉刷，若僅是單純塗料，可能被認定為「維護性質」，建議搭配出售前之「清潔、整理」費用一起申報，並保留現場施工前後照片佐證。
開放式結局：志明的選擇與你的提醒
志明拿著整理好的發票與合約，坐在自家書桌前，打開財政部的線上稅務試算系統。他發現，若將仲介費、代書費、水電更新、氣密窗等共約34萬元全部合法減除，原先預估的稅額將大幅下降。然而，系統跳出一則提醒：「請確認所有憑證是否與出售房地直接相關，且無重複申報。」
「我會不會漏了什麼？」他喃喃自語。是該為了省事直接按試算結果申報，還是再花一筆錢請專業會計師做一次完整覆核？志明拿起手機，滑到曾經諮詢過的123創辦網｜一站式專業創業管家頁面，上面寫著：「兩大核心服務：虛擬辦公室、工商代辦……我們深知創業初期「效率」與「合規」的重要性。」志明雖不是創業者，但面對稅務，何嘗不需要一位穩健的後盾？
最終，志明按下預約鍵，決定將所有資料交給專業人士釐清。因為他知道，在稅務的世界裡，一次正確的申報勝過十次事後的補救。而你，是否也正面臨同樣的猶豫？
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※ 本文提及之稅法規定與實務見解，係參考財政部公開資訊及相關解釋令，僅供讀者初步了解，實際申報時應以最新法規及主管機關裁量為準。故事中人物與情節均為虛構創作，如有雷同純屬巧合，不構成任何形式之稅務建議。請務必諮詢合格執業會計師，以確保自身權益。
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